记者丨唐韶葵信钰证券
8 月 12 日，苏州出台楼市新政。当日，苏州市住房公积金管理中心发布《关于进一步扩大住房公积金使用范围的通知》，明确使用住房公积金贷款购买家庭首套或第二套自住住房的，首付款比例调整为不低于住房总价的 15%。
同时，优化公积金使用次数。缴存人家庭购买首套或第二套自住住房申请住房公积金贷款（不含"商转公"贷款），原住房公积金贷款购买的住房已出售的，可核减相应贷款次数。
此外，苏州新政还支持提取住房公积金支付物业费。缴存人本人及配偶在苏州范围内支付自住住房物业管理费，可选择家庭任意一套住房申请提取住房公积金，只要申请前 12 个月无住房公积金提取行为即可，一年可提取一次，合计提取额不超过实际支付的一年物业费用。个人住房公积金账户须至少按最新缴存基数留存一个月的缴存额（不含新职工补贴）。
苏州这轮新政将于今年 9 月 1 日起正式执行，有效期 2 年。
同策研究院联席院长宋红卫指出，苏州此次新政，降低了刚需与改善群体的购房门槛和成本，又通过拓宽公积金使用场景提升了资金效率，既减轻居民家庭支出压力，也有助于促进住房消费与资源合理配置。
上海中原地产市场分析师卢文曦则认为，北京启动限购优化后，不少二线及强二线城市也陆续跟进，推出楼市宽松与优化政策。以苏州为例，其在公积金政策上的调控手段成效预期显著，不仅进一步下调了首付比例，还拓宽了公积金使用范围，将物业费纳入可支付范畴。这种灵活运用公积金的举措，对于提振楼市消费意愿的意图和效果都较为明显。
卢文曦指出，当前已进入 8 月中旬信钰证券 ，传统的"金九银十"销售旺季即将到来。此时尽早出台相关政策，正是为了给旺季楼市的畅旺表现做好铺垫。
新一轮政策呈现多重特征
此轮楼市政策优化已在多地启动。8 月 8 日，北京市明确符合条件的家庭购买五环外商品住房（含新建及二手）不限套数，并配套调整公积金政策，旨在引导人口疏解与职住平衡，为超大城市郊区调控提供样本。
更早之前的 7 月 30 日，海南琼海市取消普通住宅、高档公寓等新建商品住房的销售价格备案管理（安居房除外），以应对当地量价齐跌的市场困境，成为海南首个通过市场化定价激活交易的城市。试行期至 9 月 30 日。
从全国层面看，政策宽松呈现多重特征：一是金融工具持续发力，2025 年上半年首套房贷利率降至 3.2%~3.6% 的历史低位，预计"金九银十"期间 LPR 可能进一步下调，首套利率或破 3%，"低利率 + 低首付"组合将显著降低购房门槛；二是因城施策深化区域差异，超大城市通过郊区松绑引导需求（如北京通州、大兴），二线城市依托公积金与人才政策激活市场（如苏州人才家庭最高贷 225 万），三四线城市则以"购房补贴 + 工抵房"等方式"以价换量"。
在供需结构上，改善型需求主导市场。2025 年上半年重点城市 120 平方米以上户型成交占比首破 30%，核心城市优质地块集中入市，产品升级趋势明显。卢文曦认为这一态势将在"金九银十"进一步强化。
在卢文曦看来，北京五环外不限购、苏州公积金首付 15% 等政策直接拉动区域、板块楼市成交。苏州市公积金中心此次改革，增加了公积金流动性。比如，缴存人张某和配偶钱某名下有自住住房 A 和 B，如果他们之前 12 个月没有公积金提取记录，可以以支付住房 A 物业费的名义申请提取公积金。
宋红卫也指出，公积金属于居民购房福利政策，能够大幅降低居民购房资金压力，苏州此次公积金新政降低首套和二套首付，覆盖面放宽，既包括刚需群体，也包括改善群体，大幅降低购房者的购房门槛和购房成本。同时，公积金可以支付物业费有两个利好，一是降低居民家庭资金支出压力，可以促进家庭消费和住房消费，二是提高公积金使用效率，避免其大量闲置，不能实现合理的资源配置。
"金九银十"成色如何
2025 年"金九银十"将成为政策效果的集中检验期，市场或呈现显著结构性分化：核心城市在低利率、低首付与优质供给支撑下有望企稳回暖，非核心城市仍需依赖"以价换量"消化库存。
数据显示，2025 年 7 月，苏州市区新房市场量价齐跌。商品住宅取证面积 14.8 万平方米，环比减少 57.25%、同比减少 28.6%；成交面积 12.23 万平方米，环比减 70.12%、同比减少 58.09%；成交均价 22626 元 / 平方米，环比下跌 9.65%、同比下跌 12.63%。分析人士认为，苏州楼市受季节性因素影响，市场供求显著回落，房价下降。
另一边，非核心城市琼海的楼市则持续低迷。据海南省统计局数据，2025 上半年，琼海仅销售房屋 17.16 万平方米，创下 2021 年以来上半年最差的销售成绩，同比下降幅度达 21.8%。房价方面，2021 年琼海市房屋销售均价约 14135 元 / 平方米，2025 上半年琼海房屋销售均价仅约 10636 元 / 平方米。
卢文曦预测，即便各地交易量有所增长，幅度也或将会有限。这一判断的前提是，近期不少城市可能会加快推出更多楼市宽松政策。
从政策方向来看，公积金工具的运用将持续深化，预计各地会在公积金政策上进一步发力；此外，结合今年中央城市工作会议的导向，城市更新中的旧改、棚改工作节奏将加快，各地可能通过房票安置、存量房收储等方式（如将收储房源转化为保障房）为市场交易活跃度提升铺路，进而带动购房需求释放。
对于 2025 年会否成为成交量筑底之年，卢文曦认为，从长远看，楼市正逐步回归理性。消费端政策可能仍以现有方向的延续为主，更值得期待的是供给端发力，如针对民营企业的"白名单"制度或将做出调整，通过优化信贷支持等方式，助力资质良好的企业及项目走出当前困境。
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